Dossiê imobiliário · Galpão industrial · Paraná
São José
dos Pinhais.
Rua Joinville, 4.200Campina · São José dos Pinhais, PR
À venda · conforme material
Ativo ocupado
Matrícula 56.864
01 / resumo
Leitura executiva
Uma fotografia clara do que já está documentado, do que apenas foi informado e do que ainda precisa ser provado.
Base industrial. Renda em curso. Decisão ainda aberta.
O terreno e o endereço encontram forte aderência entre as fontes. O principal ponto técnico é a diferença entre a área construída informada em 2026 e a composição averbada em 2006. A principal trava jurídica é a ausência de uma matrícula recente que demonstre a situação atual do R-14.
Matrícula
Comercial
Calculado
A confirmar
Lote B-318, resultante da subdivisão do lote B-317.
Área atual informada; regularização e base de medição pendentes.
Composição após demolições e nova edificação averbadas em 2006.
Data indicada no material; instrumento vigente não foi disponibilizado.
Terreno e endereço.
A matrícula registra 36.952,02 m² e frente para a Rua Joinville. O material comercial informa 36.952 m² e Rua Joinville, 4.200: aderência material, sujeita à atualização cadastral.
Área, ocupante e ônus.
Há 910,79 m² acima da área registral composta; MAGNA e Cosma aparecem alternadamente; a cópia de 2014 termina com alienação fiduciária sem baixa.
Avançar só com prova.
Preço e renda justificam aprofundar a análise, mas proposta vinculante deve depender de matrícula atual, contrato completo, laudos técnicos e memória de áreas regularizadas.
02 / evidências
Reconciliação
Cada divergência vira uma pergunta objetiva de diligência — não uma suposição silenciosa no modelo.
Uma fonte rastreável. Uma verdade a reconciliar.
A matrícula é a base registral disponível, mas está desatualizada. O material de venda é mais recente, porém declaratório. A decisão precisa unir os dois mundos com documentos vigentes.
| Item | Matrícula · corte 2014 | Material comercial · abr/2026 | Leitura Ovall |
|---|---|---|---|
| Terreno | 36.952,02 m²Lote B-318 · lugar Campina | 36.952 m²arredondado no material | Aderência de 0,02 m². consistente |
| Área construída | 9.550,21 m²base pós AV-3 e AV-4 | 10.461 m²“área atual informada” | Diferença de 910,79 m² (+9,54%). reconciliar |
| Titularidade | REC Pinhais S.A. / AetatisREC figura como proprietária/locadora e cedente; R-14 transfere propriedade resolúvel fiduciária à Aetatis | Não informadavendedor jurídico não identificado na oferta | Exigir inteiro teor atual e cadeia societária. crítico |
| Ocupante | ThyssenKrupp Sofeditlocatária no contrato registrado em R-7 | MAGNA / Cosmanomes divergentes entre capa e mapa | Confirmar parte contratual, garantias e cessões. pendente |
| Locação | Prazo de 15 anosinstrumento de 26/09/2006; aditamentos AV-9 a AV-11 | Até março/2030contrato não anexado | O contrato atual está fora do corte registral. obter instrumento |
| Expansão | Não constana cópia disponibilizada | +5.000 m²potencial indicado, sem viabilidade demonstrada | Não integra renda nem área atual. hipótese |
Ponte de área construída
A conta registral fecha. A oferta adiciona uma diferença.
A soma abaixo reproduz os atos AV-3 e AV-4. Ela não prova a área física atual: prova apenas a composição registral disponível.
2.626,56 m² · base remanescente após demolições
6.923,65 m² · nova estrutura averbada
910,79 m² · diferença até os 10.461 m² informados
03 / registro
Matrícula 56.864
Leitura dos atos visíveis na cópia reprográfica disponibilizada. Última inscrição: 05/01/2010.
A cadeia está legível. O presente, não.
A cópia permite reconstruir origem, vendas, edificações, locação e estrutura de securitização. Ela não permite afirmar a titularidade ou os ônus atuais, pois a reprodução foi certificada em março de 2014.
Matrícula56.864 · Livro 22º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais
ImóvelLote B-318subdivisão do B-317 · lugar Campina
Frente / fundos109,70 m / 12,75 mRua Joinville / Rua Rafael Puchetti
Cadastros fiscais3 inscrições10.0104.005000 · .004000 · .003000
Lote B-318 e edificações originais
Matrícula aberta em 03/09/1998 com 36.952,02 m². Proprietária: Planificadora e Instaladora de Máquinas para Indústria Ltda. Título anterior: matrícula 56.863.
Venda para Sofedit Industrial Ltda.
Escritura de 29/12/1998, registrada em 10/03/1999. Valor declarado: R$ 1.500.000,00.
Nova denominação e reconfiguração física
Sofedit passa a ThyssenKrupp Sofedit do Brasil Industrial Ltda. São demolidos 36,92 m² e averbada construção metálica de 6.923,65 m².
Venda para BUTÚIE PARTICIPAÇÕES S/A
Grafia visível na matrícula; confirmar razão social na certidão atual. Escritura de 09/11/2006, registrada em 22/01/2007. Valor declarado: R$ 10.431.300,00.
Retificação, locação e aditamentos
CNPJ da proprietária retificado para 07.965.340/0001-04. Registrado contrato de locação por 15 anos com ThyssenKrupp, aluguel anual inicial de R$ 1.568.700,00, seguido por alteração da denominação para REC Pinhais S.A. e três aditamentos.
Cessão, securitização e alienação fiduciária
Créditos cedidos à Aetatis Securitizadora S.A.; termo de securitização de R$ 23.242.956,97; dívida garantida de R$ 12.627.278,76, a 8% a.a. mais IGP-M/FGV, com vencimentos até 2020.
04 / renda
Economia do pedido
Os cenários abaixo reproduzem apenas a matemática bruta das premissas fornecidas.
O preço é conhecido. O retorno precisa de contexto.
Se R$ 313.830 for aluguel mensal, doze recebimentos geram R$ 3.765.960 por ano e renda bruta/preço de 10,76%. Isso ainda não é cap rate líquido nem retorno garantido.
aluguel informadoR$ 313.830
×
recebimentos12
=
renda bruta anualR$ 3.765.960
Preço pedido
10,76%R$ 35,0 mi · 12 × R$ 313.830 · renda bruta/preço.
Preço −5%
11,33%R$ 33,25 mi · aluguel e recebimentos mantidos.
Aluguel −10% · 10×
8,07%R$ 2.824.470 ao ano sobre o preço pedido de R$ 35,0 mi.
Hipótese, não conclusão.
A periodicidade do aluguel não está explícita no material-fonte. Os percentuais ignoram vacância, inadimplência, despesas do proprietário, tributos, seguros, CAPEX, corretagem, custos de aquisição, financiamento, reajustes e valor residual. Para chegar a cap rate e retorno alavancado, é indispensável ler o contrato e montar o fluxo líquido.
05 / ativo
O que sabemos
Dados confirmados e lacunas técnicas apresentados com o mesmo peso visual.
Industrial por uso. Classe técnica em aberto.
O material permite reconhecer implantação industrial e localização junto ao corredor da BR-376. Ele não fornece informação suficiente para classificar o imóvel como logístico A, AA ou AAA.
Base conhecida
- Endereço
- Rua Joinville, 4.200
- Terreno
- 36.952,02 m²
- Área comercial atual
- 10.461 m²
- Área registral composta
- 9.550,21 m²
- Expansão indicada
- +5.000 m²
- Acesso indicado
- BR-376 / H. Herwig
Data room técnico
- Pé-direito livre
- a confirmar
- Piso · carga / planicidade
- a confirmar
- Docas e niveladoras
- a confirmar
- Energia e demanda
- a confirmar
- AVCB / incêndio
- a confirmar
- Ambiental / passivos
- a confirmar
Localização · fonte comercial
Junto à BR-376.
O material indica proximidade à Rodovia Henrique Herwig e trevo nos dois sentidos da BR-376. Ponto exato, tempos, pedágios, restrições veiculares, oferta de mão de obra e risco de alagamento ainda devem ser checados.
06 / imagens
Leitura física
Registros do material comercial. Máquinas e equipamentos visíveis não estão comprovadamente incluídos na venda.
O imóvel aparece. A condição precisa ser medida.
As fotografias sustentam contexto visual, mas não substituem inspeção predial, levantamento cadastral, laudo de cobertura, diagnóstico de piso, drenagem, estrutura e instalações.
07 / diligência
Próximos controles
Seis frentes antes de transformar o preço pedido em uma tese de aquisição.
Não preencher lacunas. Fechá-las.
O melhor próximo movimento é abrir um data room com responsáveis, validade de cada documento e critério de aceite. Os dois primeiros itens condicionam qualquer proposta vinculante.
Próximo movimento Ovall
Escuta direta do ocupante.
A Ovall vai se reunir com o ocupante para aprofundar as perspectivas da operação no ativo — horizonte de permanência, planos de expansão, necessidades de CAPEX e aderência do imóvel aos próximos ciclos do negócio.
Matrícula e ônus atuais
Inteiro teor, certidão de ônus e ações, baixa ou saldo da alienação fiduciária, cadeia societária e poderes do vendedor.
Contrato e qualidade da renda
Instrumento completo, aditivos, locatário jurídico, periodicidade, reajuste, garantias, multas, opção de compra, adimplência e custos do proprietário.
Área e regularização
Projeto aprovado, habite-se/CVCO, cadastro municipal, ART/RRT, levantamento “as built” e explicação dos 910,79 m².
Engenharia e CAPEX
Estrutura, cobertura, piso, drenagem, docas, pátio, instalações, energia, manutenção diferida e orçamento de adequação.
Incêndio e ambiental
AVCB vigente, sistema de incêndio, licenças, histórico de uso, passivo de solo/água e Fase I/II quando aplicável.
Expansão e operação
Uso do solo, taxa de ocupação, recuos, potencial real de +5.000 m², aprovações, prazo, investimento e interferência na operação.
Gate de proposta
Condição precedente, não nota de rodapé.
01
Identidade: vendedor, proprietário atual, credor fiduciário e ocupante contratual inequivocamente confirmados.
02
Renda: R$ 313.830, periodicidade, reajuste, vencimento em 2030 e adimplência demonstrados pelo contrato e extratos.
03
Imóvel: 10.461 m² explicados e regularizados; CAPEX, incêndio, ambiental e expansão quantificados.
04
Preço: fluxo líquido refeito após diligência, com custos de transação, vacância, despesas, impostos e financiamento.
08 / fontes
Rastro documental
Links preservados para que cada dado importante volte à sua origem.
Fonte à vista. Premissa nomeada.
Este dossiê não transforma material comercial em prova registral, nem uma matrícula de 2014 em retrato jurídico de 2026.
Matrícula 56.864
6 páginas · 2º RI de São José dos Pinhais · reprodução certificada em 17/03/2014.
Acesso controlado · data roomMaterial RealtyCorp
“Oportunidade de Investimento Industrial — MAGNA” · abril/2026 · 3 páginas.
Abrir documento ↗ Análise comercial · LogseaCase 132 · revisão 03
Preço, renda, localização, lacunas e sensibilidades. Leitura indicada em 14/09/2026.
Abrir página ↗ Localização · referênciaRua Joinville, 4.200
Consulta cartográfica externa. Ponto, rotas e acessos devem ser validados em campo.
Abrir mapa ↗Data de corte: 17/09/2026 para esta consolidação. Fotografias, mapas e informações comerciais permanecem atribuídos à RealtyCorp e ao material hospedado pela Logsea; licença de reutilização não foi exibida na página consultada. Confirmar autorização antes de publicação aberta. A imagem local de contingência é editorial Ovall e não constitui fotografia comprobatória do ativo.